競買法拍房，拖欠的物業費誰來承擔？

　　原標題：競買法拍房，拖欠的物業費誰來承擔？

　　受邀嘉賓：甘肅策橫律師事務所律師阮　磊

　　主持人：新甘肅·甘肅法治報記者李曉云

　　本期主題：在房地產市場中，法拍房因其相對低廉的價格而成為不少購房者的優先選擇。然而，當競拍成功后，一些隱藏的問題卻逐漸浮出水面，給新業主帶來不少困擾。本期“舉案說法”將圍繞法拍房物業費糾紛展開探討，分析其中的法律關系，以幫助購房者理解自身責任、維護合法權益。

　　典型案例：2023年，小李經司法拍賣競得一處房產，原房主為小王。成為新業主后，物業公司向小李催收物業相關欠費。小李拒絕支付案涉房屋原房主之前所欠的費用。經催要無果，物業公司將小李和小王一并訴至人民法院。庭審中，物業公司提交《拍賣公告》，其中第七條載明：標的物過戶登記手續由買受人自行辦理，物業費、水、電等欠費以及法律法規沒有規定或者規定不明的稅費均由買受人承擔，具體費用請競買人于拍賣前自行到相關單位查詢了解，與拍賣人無涉。小李認為，法院《拍賣公告》里面寫得很清楚是跟拍賣人無涉，而非與原房主無關。小王認為，自己未收到物業公司的催收電話或者信息，甚至未與物業公司簽署合同，故其和物業公司之間不存在物業服務關系。

　　裁判結果：物業公司與開發商簽訂的《前期物業服務合同》合法有效且未到期終止，物業公司依合同約定提供了物業管理服務，有權主張相應物業費用。小李在《拍賣公告》載明物業費、水、電等欠費由買受人承擔的情況下，以參與競拍的實際行為表明同意，構成債務加入，應對小王就案涉房屋應支付的物業管理相關欠費承擔連帶清償責任。最終判決現房主小李應向物業公司支付相關物業欠費，小王對小李應承擔的債務承擔連帶清償責任。

　　主持人：原房主是否應當對房屋競拍前拖欠的物業費承擔責任？

　　阮　磊：本案中，原房主小王主張其未與物業公司簽訂物業服務合同，且未收到物業公司的催收通知，因此不應承擔物業費。這一主張是沒有法律依據的。物業公司與開發商簽訂的《前期物業服務合同》合法有效且未到期終止，物業公司依合同約定提供了物業管理服務，就有權主張相應物業費用。此外，依據《中華人民共和國物業管理條例》第四十一條之規定，業主是物業費的繳納義務主體，即使房屋處于空置狀態，業主仍需繳納物業費。即使房產被司法拍賣，原房主與物業公司間的物業服務合同效力不受影響，原房主仍需履行合同義務。本案中，小王作為原房主應當繳納房屋競拍前拖欠的物業管理費用。

　　主持人：為何買受人與原房主需承擔連帶清償責任？

　　阮　磊：法拍房的買受人，是否應當承擔原房主的物業欠費，取決于《拍賣公告》的約定及其法律效力。本案中，《拍賣公告》明確載明：“物業費、水、電等欠費以及法律法規沒有規定或者規定不明的稅費均由買受人承擔。”這一條款具有公開性和明確性，小李在參與競拍時應當知曉并接受該條款。根據《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》，拍賣公告中的權利負擔和瑕疵情況對買受人具有法律約束力。因此，小李作為買受人，應當承擔原房主拖欠的物業費。此外，依據《物業管理條例》第四十一條之規定，物業費的繳納義務主體是業主，而小李在取得房屋產權后成為新業主，應當承擔物業費的繳納義務。雖然小李與物業公司之間未直接簽訂物業服務合同，但其通過競拍行為接受了《拍賣公告》中的條款，構成對原債務的加入，因此應當承擔連帶清償責任。

　　主持人：《拍賣公告》中的條款是否屬于“格式條款”？

　　阮　磊：《拍賣公告》中的條款屬于格式條款，但其具有公開性和明確性，買受人在參與競拍時應當知曉并接受該條款。本案中，《拍賣公告》明確載明物業費等欠費由買受人承擔，這一條款并未違反公平原則，且買受人小李通過參與競拍的行為表明其接受了該條款。因此，該條款對小李具有法律約束力，其應當承擔查詢房屋欠費的義務，并支付原房主拖欠的物業費。此外，根據《中華人民共和國民法典》第四百九十六條，格式條款的提供方應當采取合理的方式提示對方注意相關條款。在本案中，《拍賣公告》通過公開公示的方式明確了物業費等欠費由買受人承擔，已經履行了提示義務。因此，法院判決小李承擔物業費欠費合法有據。