劃定銀行房地產(chǎn)貸款“紅線”對市場影響有限

　　1月1日起，中國人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》正式實施。新規(guī)要求，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款余額占比及個人住房貸款余額占比不得高于人民銀行、銀保監(jiān)會確定的相應上限。新規(guī)實施之后，對市場的影響如何備受關(guān)注。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，在“房住不炒”基調(diào)之下，市場對于此次政策出臺，已有部分預期。近年來，金融管理部門圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”目標加強房地產(chǎn)金融管理，同時積極探索創(chuàng)新宏觀審慎工具，從供給和需求兩側(cè)入手，建立了首付比動態(tài)調(diào)整機制、試點了房企融資新規(guī)“三道紅線”等，房地產(chǎn)金融管理長效機制進一步完善。在此背景下，房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)回落。中國人民銀行發(fā)布的《中國金融穩(wěn)定報告（2020）》顯示，截至2019年末，我國房地產(chǎn)貸款余額44.41萬億元，同比增長14.8%，較上年回落5.2個百分點。總體看，我國房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)，市場主體預期也趨于穩(wěn)定。

　　在此背景下，進一步對銀行的房地產(chǎn)貸款余額劃定“紅線”，有利于繼續(xù)推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　“新規(guī)對市場影響有限。”招聯(lián)金融首席研究員董希淼認為，建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度主要出于三方面考慮：一是防范銀行業(yè)房地產(chǎn)金融風險；二是助力落實“房住不炒”目標；三是推動信貸資源更多流入重點領域和薄弱環(huán)節(jié)。董希淼表示，加強管理和調(diào)整的政策方向是明確的，相信會把握好政策的節(jié)奏和力度。值得注意的是，新規(guī)對不同類別的銀行業(yè)金融機構(gòu)實行分檔管理，并且給目前不達標的機構(gòu)充分的整改空間和時間，有助于保持市場平穩(wěn)有序發(fā)展，因此總體上對市場影響有限。

　　具體來看，《通知》明確對7家中資大型銀行、17家中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機構(gòu)、縣域農(nóng)合機構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行，共5檔機構(gòu)分類分檔設置房地產(chǎn)貸款占比上限、個人住房貸款占比上限。比如，第一檔中資大型銀行房地產(chǎn)貸款占比上限、個人住房貸款占比上限分別為40%、32.5%。

　　對于超標的銀行，《通知》也設定了差別化的過渡期安排。2020年12月末，銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比超出2個百分點以內(nèi)的，業(yè)務調(diào)整過渡期為2年；超出2個百分點及以上的，業(yè)務調(diào)整過渡期為4年。央行有關(guān)人士表示，對個別超上限較多的銀行，允許其申請延長過渡期。

　　“大部分銀行已達標或超標幅度不大，少部分超標較多的銀行未來需進一步降低房地產(chǎn)貸款增速。”長城證券銀行業(yè)分析師鄒恒超測算，在38家上市銀行中，有11家銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款占比超出上限，8家銀行個人住房貸款占比超出上限。在2年至4年過渡期內(nèi)，超標的銀行不用壓降存量房地產(chǎn)貸款，但未來增速需要下降。

　　“占比較低的銀行可能還有增長空間。”董希淼表示，貸款余額占比超標的銀行不多，因此新規(guī)總體影響有限。不過，房地產(chǎn)貸款面臨增長“天花板”，部分銀行經(jīng)營將更加審慎，貸款利率和條件或有小幅調(diào)整。此外，部分城商行、農(nóng)商行、村鎮(zhèn)銀行等房地產(chǎn)貸款占比還有一定的增長空間。

　　值得注意的是，住房租賃貸款并不納入房地產(chǎn)貸款統(tǒng)計，這也體現(xiàn)出鼓勵發(fā)展住房租賃市場的意圖。《通知》明確，住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計算，其中包括公租房建設等領域的貸款。同時，為配合資管新規(guī)的實施，資管新規(guī)過渡期內(nèi)（至2021年底）回表的房地產(chǎn)貸款不納入統(tǒng)計范圍。

　　國泰君安分析師認為，房地產(chǎn)貸款集中度監(jiān)管政策落地，穩(wěn)定了市場對銀行未來如何開展房地產(chǎn)貸款業(yè)務的預期。銀行業(yè)整體達標壓力不大，無需過度擔憂。